A transferência de imóveis para o capital social de uma empresa não deveria gerar a cobrança do ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. Isso é o que garante a Constituição Federal em seu art. 156, § 2º, inciso I. No entanto, a prática mostra que, em diversos municípios, essa imunidade é sistematicamente desrespeitada, obrigando empresários e investidores a recorrerem ao Judiciário para fazer valer um direito líquido e certo.

Recentemente, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJ/DF) reforçou essa garantia constitucional ao declarar inconstitucional a legislação distrital que previa a incidência do ITBI na integralização de imóveis, mesmo em casos de empresas com atividade imobiliária preponderante. Essa decisão alinha-se ao entendimento firmado pelo Supremo Tribunal Federal (STF) no julgamento do Tema 796 da Repercussão Geral, representando mais um importante passo na consolidação da imunidade plena nessa hipótese.

O que decidiu o STF no Tema 796?

Ao julgar o Tema 796, o STF trouxe luz à interpretação do § 2º, inciso I, do art. 156 da Constituição Federal, que trata da imunidade do ITBI. A Corte diferenciou duas situações:

1. Integralização de capital com bens imóveis: quando um imóvel é transferido para compor o capital social de uma empresa.
2. Operações societárias (fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresas): quando o imóvel é transferido em virtude dessas reorganizações.

O STF foi claro ao afirmar que a imunidade plena se aplica à integralização de capital (primeira parte do dispositivo), sem qualquer condição, mesmo que a empresa beneficiária atue no setor imobiliário.

Já a segunda parte do dispositivo, que trata das reorganizações societárias, está condicionada à verificação da atividade preponderante da empresa.

Ou seja: quando a transferência ocorre para fins de composição do capital social, não importa se a empresa atua com compra, venda ou locação de imóveis. O ITBI não pode ser cobrado.

Por que alguns municípios ainda insistem em cobrar?

Apesar do entendimento consolidado no STF, muitos municípios continuam exigindo o pagamento do ITBI, especialmente quando a empresa que recebe o imóvel tem como atividade principal o setor imobiliário.

Essa resistência se ampara em uma interpretação ultrapassada do art. 37 do Código Tributário Nacional (CTN), que exige a verificação da atividade preponderante para concessão da imunidade. Esse artigo, no entanto, não pode se sobrepor ao texto e à interpretação constitucional dada pelo STF.

Um exemplo é o posicionamento do TJ/SP, que admite a imunidade no momento da constituição da empresa, mas condiciona a não incidência à análise da atividade preponderante nos três primeiros anos — criando uma insegurança jurídica para o empresário, que pode ser surpreendido futuramente com uma cobrança retroativa do imposto.

Tema 1.348: nova oportunidade para pacificar a questão

Diante das divergências judiciais e da insegurança provocada por interpretações conflitantes, o STF reconheceu em novembro de 2024 a repercussão geral do Tema 1.348, no qual vai julgar:

“O alcance da imunidade do ITBI, previsto no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição, para a transferência de bens e direitos em integralização de capital social, quando a atividade preponderante da empresa for compra e venda ou locação de bens imóveis.”

Este julgamento tende a confirmar e ampliar o entendimento do Tema 796, eliminando de vez as interpretações equivocadas e garantindo segurança jurídica aos empresários que pretendem utilizar imóveis como aporte ao capital social.

Qual a melhor solução enquanto o STF não decide?

Enquanto não houver uma decisão definitiva no Tema 1.348, o caminho mais seguro para o empresário é buscar o Judiciário. Ajuizar uma ação preventiva, com base na Constituição Federal e no precedente do Tema 796, é a forma mais eficaz de garantir o direito à imunidade e afastar o risco de cobranças indevidas.

Conclusão: a Constituição é clara — e o STF também

A imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social é uma proteção constitucional clara, reafirmada pelo STF. A tentativa de condicioná-la à atividade da empresa viola o espírito da norma e compromete o ambiente de negócios no Brasil.

Empresários e investidores devem estar atentos: a imunidade é plena, e não pode ser restringida por interpretações locais ou legislações infraconstitucionais. O direito à segurança jurídica e à correta aplicação dos princípios constitucionais deve ser defendido sempre — e os tribunais têm se mostrado cada vez mais sensíveis a essa causa.

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